Tributación arriendo casas de verano u otros inmuebles amoblados.

Determinación del Hecho gravado con IVA.

1. La letra g) del artículo 8° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, grava con IVA el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales inmuebles amoblados, entre otros.

2. Para calificar que se trata de un inmueble amoblado, se deberá tener presente que los bienes muebles contenidos en el sean suficientes para su uso para habitación. Es decir, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles que sean suficientes para su uso, lo cual implica que el inmueble cuente con el mobiliario mínimo que permita al arrendatario darle tal destino.

3. Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae sobre un departamento de dos dormitorios, una cocina y un baño, se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye una cama o un mueble de similar naturaleza, así como algunos enseres (tales como mesa de comedor y vajilla), que permitan el alojamiento o pernoctación de una persona.

Base imponible.

1. De acuerdo con el artículo 17° de la ley en comento, para determinar la base imponible sobre la que ha de aplicarse la tasa del impuesto (19%), deberá deducirse de la renta, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.

2. Por su parte, el artículo 33° del Reglamento (DS N° 55), establece que para efectuar la rebaja antedicha, se considerará el avalúo fiscal vigente en la fecha en que deba pagarse la renta, remuneración o precio, conforme a lo estipulado en el contrato.

Situación en que la rebaja iguala o excede la renta de arrendamiento.

1. Si al aplicar la mecánica contenida en el artículo 17°, ocurriese que la deducción iguala o excede a la renta de arrendamiento, efectivamente no existiría una base imponible sobre la cual aplicar el IVA.

2. Lo anterior no significa que por no haber impuesto a pagar la operación sea exenta.

Documento a emitir y declaración mensual.

1. Si el arrendador se dedica de forma habitual al arriendo de bienes raíces amoblados, deberá dar aviso de inicio de actividades y emitir una boleta o factura, declarando y pagando el IVA en el Formulario 29 respectivo.

2. La obligación de emitir documento existirá aún cuando no resulte impuesto a pagar, según se vio en el apartado anterior.

3. De no ser contribuyente de IVA, no estará en la obligación de emitir documentos, y deberá declarar y pagar en el Formulario 29 respectivo, utilizando el Código 713, quedando cumplida su obligación tributaria.

4. Existe una herramienta online, en la cual, ingresando los datos de la cantidad de días de arriendo, monto percibido y Rol Predial del inmueble, se puede calcular el impuesto automáticamente: https://www4.sii.cl/ivaext/#CalIvaAr

5. El contribuyente puede también acercarse directamente a la oficina de Impuestos Internos más cercana con la documentación de respaldo, solicitando la emisión de un giro para que pague el impuesto correspondiente en alguna de las instituciones habilitadas.

6. En el caso en que sea el arrendatario y no el arrendador el contribuyente de IVA, el primero deberá emitir una factura de compra, reteniendo y enterando el impuesto correspondiente.

7. El plazo de declaración y pago del impuesto vence el día 12 del mes siguiente de efectuado el arriendo, salvo facturadores electrónicos que tienen un plazo ampliado hasta el día 20.

¿Cómo saber si el arrendador declaró y pagó el impuesto?

1. El arrendador debe otorgar una boleta o factura, si corresponde.

2. De lo contrario, deberá exhibir un comprobante de giro por tasación (Formulario N° 21), el que deberá estar timbrado por el Servicio de Impuestos Internos.

Ejemplo cálculo del IVA.

Infracciones.

1. El contribuyente que estando en la obligación de emitir boleta o factura no las extienda, será sancionado con la multa del artículo 97, N° 10 del Código Tributario, esto es, de 2 UTM a 40 UTA (equivalente a $101.348 y $24.323.520, respectivamente).

2. Si el contribuyente no declara y paga el impuesto correspondiente, se aplicará la sanción del artículo 97, N° 11 del Código Tributario: 10% del impuesto adeudado, aumentada en un 2% por cada mes o fracción de mes de retardo. La multa tiene un tope del 30% del impuesto adeudado.

3. Debida consideración ha de tener el contribuyente de que todas las multas son aplicadas sobre los impuestos reajustados por el IPC.

4. Además, por cada mes o fracción de mes se aplicará también un interés penal del 1,5%, sobre el impuesto reajustado.

En materia de renta: Forma de acreditar los ingresos.

1. De acuerdo con la letra a) del N° 1 del artículo 20° de la Ley sobre Impuesto a la Renta, en la explotación a cualquier título de bienes raíces, se gravará la renta efectiva de dichos bienes.

2. Si el contribuyente lleva, por otras rentas o negocios, contabilidad completa, deberá incluir los ingresos y gastos que correspondan por el arriendo percibido y/o devengado.

3. De lo contrario, si el contribuyente no lleva ningún tipo de contabilidad completa, por no estar obligado, deberá declarar su renta efectiva mediante el respectivo contrato, sin deducción alguna, según lo dispuesto por la letra b) del número 1° del artículo 20° de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

4. Esto no significa que sea optativo para el contribuyente determinar la renta efectiva proveniente del arrendamiento, subarrendamiento, usufructo u otra forma de cesión temporal de bienes raíces, según contabilidad completa o según contrato. Significa que, si el contribuyente lleva contabilidad completa, debe declarar su renta efectiva según dicha contabilidad, sin poder renunciar a ello. En cambio, si el contribuyente no lleva contabilidad completa, debe declarar su renta efectiva según contrato, sin deducción alguna.

Régimen tributario al que se someten.

1. Tratándose de un contribuyente que no declare otro tipo de rentas de la Primera Categoría, para aplicar los impuestos finales quedarán sometidos a la letra B) del artículo 14° de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

2. Para estos efectos, las rentas se entenderán retiradas o distribuidas por los propietarios en proporción a su participación en las utilidades.

Impuesto a la Renta que afecta a este tipo de ingresos.

1. Los ingresos por arriendo se clasifican en la Primera Categoría, y como tal, se afectan con Impuesto de Primera Categoría, con tasa del 25%, y Global Complementario o Adicional, según corresponda.

2. Sin embargo, el número 3° del artículo 39° de la Ley sobre Impuesto a la Renta, establece una exención del Impuesto de Primera Categoría, para personas naturales que acrediten renta efectiva proveniente de los bienes raíces no agrícolas.

3. Precisado lo anterior, quedarán sometidos solamente al Impuesto Global Complementario o Adicional, según corresponda.

Declaración y pago anual.

1. Los contribuyentes afectados con impuestos finales por las rentas provenientes de la fuente analizada, deberán declarar estos ingresos en la Línea 5, Código 955, del Formulario N° 22, AT 2021 (Preliminar).

2. De dichos ingresos, podrá invocarse la deducción contemplada en el artículo 55°, letra a), consistente en rebajar el impuesto territorial efectivamente pagado en el año calendario, debidamente actualizado y sin importar el período al que correspondan. Para los efectos de esta deducción, deberá considerarse el valor neto de las respectivas cuotas pagadas, más las sobretasas o cuotas suplementarias, excluidos los derechos de aseo, reajustes, intereses y multas por mora en su pago. El monto a rebajar deberá registrarse en la Línea 14, Código 166 y 764 del Formulario N° 22, AT 2021 (Preliminar).

Situación de viviendas acogidas al DFL N° 2.

1. En virtud del artículo 15° del DFL 2, de 1959 (cuyo texto definitivo se encuentra en Decreto 1.101, de 1960), las rentas que produzcan las “viviendas económicas” no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

2. Conforme a lo anterior, los ingresos generados por este tipo de viviendas no deben declararse en ninguna línea del Formulario N° 22.

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